DIY-Vermieter Werden: Michael Boyers Tipps Und Tricks

Denken Sie daran, eine Immobilie zu vermieten? Es kann schwierig sein zu wissen, wo von den Genehmigungen bis zur Wartung begonnen werden soll. Vermieter zu werden kann jedoch ein großer Schritt für einen intelligenten Heimwerker sein, der sein Einkommen aufbessern oder einen neuen Karriereweg einschlagen möchte. Wir haben uns mit Michael Boyer, Autor des Leitfadens für die Verwaltung von Immobilien bei jedem Vermieter, zusammengesetzt: Best Practices vom Einzug bis zum Auszug, um herauszufinden, was tatsächlich zur Vermietung einer Immobilie gehört.

Wie schwierig ist der Prozess für jemanden, der gerade erst anfängt? Welche Arten von Genehmigungen sollte beispielsweise von einem neuen Vermieter erwartet werden?

Ein Vorteil eines Do-it-yourself-Vermieters besteht darin, dass es weniger Eintrittsbarrieren gibt als in anderen Bereichen. Wenn Sie beispielsweise die Immobilie wie ein Einfamilienhaus besitzen und selbst vermieten, müssen Sie kein lizenzierter Immobilienmakler oder Immobilienverwalter sein.

DIY-Vermieter mit Wohnimmobilien (definiert als vier Einheiten oder weniger) sollten prüfen, ob eine Lizenz erforderlich ist. Beispielsweise benötigen einige Städte möglicherweise eine Mietlizenz oder -genehmigung. Es ist auch eine gute Idee, die möglicherweise geltenden staatlichen Lizenzanforderungen zu überprüfen.

Oft besteht eine größere Hürde für Erstvermieter darin, über das Kapital und den Kredit zu verfügen, um ein Mietobjekt zu kaufen und das richtige auszuwählen. Dieses Thema wird in meinem kürzlich veröffentlichten Buch "Leitfaden für jeden Vermieter zur Verwaltung von Immobilien: Best Practices vom Einzug zum Auszug" ausführlich behandelt.

Welche Art der allgemeinen Instandhaltung sollte ein Vermieter bereit sein, um die Kosten niedrig zu halten?

Um ein profitables Geschäft zu führen, sollten DIY-Vermieter darauf vorbereitet sein, routinemäßige Wartungsarbeiten wie das Reparieren eines losen Handlaufs oder das Wechseln einer Klappentankklappe zu streichen, zu reinigen, abzudichten und durchzuführen. Diese kleinen Dinge kommen so oft vor, dass es möglicherweise nicht kosteneffektiv ist, wenn Sie jedes Mal jemanden wie einen Klempner oder einen Auftragnehmer anrufen müssen.

Aber Sie müssen in keinem Gewerbe hochqualifiziert sein. Meiner Ansicht nach sind kleine DIY-Vermieter Generalisten und sollten in Bezug auf ihre Wartungsfähigkeiten und -gewohnheiten dem durchschnittlichen Hausbesitzer ebenbürtig sein. Es gibt Vermieter, die alle Arbeiten auslagern und sogar Hausverwalter einstellen, aber mein Buch ist sehr für den DIY-Vermieter.

Wenn ein Fachmann hinzugezogen werden muss, können effiziente und kostengünstige Reparaturen an einer Immobilie ein Problem für Vermieter sein. Haben Sie Ratschläge, wie Sie dies am besten angehen können?

Gute Auftragnehmer werden immer Teil des Teams eines Vermieters sein - die Frage ist, wie und wann sie am besten eingesetzt werden können.

Es ist oft effizienter, größere oder komplexere Jobs zu mieten, die spezielle Fähigkeiten erfordern, wie z. B. größere Sanitär- oder Elektroarbeiten, insbesondere wenn Sie die Leerstandskosten oder Ihre eigene Zeit berücksichtigen.

Die Wahl eines qualifizierten Auftragnehmers mit guten Referenzen und erforderlichen Lizenzen ist der Schlüssel.

Stellen Sie als Nächstes sicher, dass Sie über einen schriftlichen Arbeitsumfang verfügen, damit Sie und der Auftragnehmer genau wissen, was zu tun ist (einschließlich Beschreibungen, Spezifikationen, Plänen, Materialien usw.). Meiner Ansicht nach ist es umso besser, je detaillierter der Arbeitsumfang ist.

Stellen Sie schließlich sicher, dass Sie die Grundlagen der Rechnungsstellung und den Unterschied zwischen einem Kosten-Plus-Kostenvoranschlag und einem Festpreisgebot verstehen.

Wenn Sie einen guten Auftragnehmer auswählen und sicherstellen, dass sowohl der Arbeitsumfang als auch die Zahlungsbedingungen klar sind, erhöhen Sie Ihre Chancen, einen Job mit weniger Problemen richtig zu erledigen.

Wie oft sollten Sie für Langzeitmieter eine kosmetische Instandhaltung planen, z. B. das Streichen des Innen- und Außenbereichs einer Immobilie?

Ein aktives Wartungsprogramm ist sehr wichtig. In meinem Buch erkläre ich die wichtigsten Fähigkeiten, die ein Heimwerker beherrschen sollte: Malen, Verstemmen und Verwenden eines Bohrers. Malerei ist wahrscheinlich die Nummer eins.

Sie bekommen wirklich so viel Wert von Farbe. Denken Sie daran, dass Sie sich normalerweise in einem wettbewerbsintensiven Vermietungsmarkt befinden. Wenn also Bewerber ein neu gestrichenes Interieur und ein gepflegtes Äußeres sehen, können Sie Ihre Chance auf gute Langzeitmieter wirklich erhöhen. Gute Wartung ist ein Wettbewerbsvorteil.

Die Häufigkeit des Malens kann variieren. Nachdem ein mehrjähriger Mieter ausgezogen ist, male ich im Allgemeinen gerne das Innere einer Einheit neu. In anderen Fällen, z. B. bei einer kürzeren Mietdauer von einem Jahr oder weniger, kann ich nur eine Einheit nachbessern. Ich teile meine Richtlinien für "Turnaround" (den Prozess der Vorbereitung des Geräts für den nächsten Mieter) in meinem Buch. In Turnaround kann der DIY-Vermieter das Gerät wirklich zum Leuchten bringen.

In Bezug auf die Außenseite male ich die Außenseite meines Fourplex in Abständen von fünf bis sieben Jahren. Viel hängt von Ihrem Klima und Ihrem Außentyp ab.

Gibt es Steuergesetze, die es Vermietern ermöglichen, Dinge, die sich auf ein Mietobjekt beziehen, wie z. B. Verbesserungen, abzuschreiben?

Ja, Sie können alle normalen und notwendigen Kosten von Ihrem Mietobjekt abziehen. Ob es sich um ein neues Gerät, Grundsteuern, Versicherungen oder einfache Reinigungsmittel handelt, in meinem Buch werden Möglichkeiten beschrieben, wie Sie diese Ausgaben nachverfolgen und zum Ausgleich Ihrer Miete und anderer Einnahmen verwenden können. Es gibt einige komplizierte Steuergesetze, daher sollten sich neue Vermieter das IRS-Formular "Schedule E" ansehen. Es kategorisiert die meisten größeren Vermieterausgaben (und wird mit Ihrem Formular 1040 eingereicht). Mein Buch behandelt grundlegende Steuern, aber für detailliertere und kompliziertere Fragen empfehle ich auch den Leitfaden für Steuerabzüge von jedem Vermieter von Stephen Fishman, einem großartigen Begleiter für mein Buch.

Was ist der größte Fehler, den neue Vermieter beim Kauf von Mietobjekten machen? Wann wählen sie Mieter? Wann verwalten sie ihre Immobilien und ihre Mieter?

Als Vermieter geht es hauptsächlich darum, die Menschen und das Eigentum zu verwalten, und in beiden Kategorien gibt es einige große frühe Fallstricke, auf die man achten muss.

Die Auswahl der Eigenschaften ist der Schlüssel. Selbst der beste Vermieter kann eine schlechte Nachbarschaft oder ein defektes Gebäude nicht reparieren. Aus diesem Grund habe ich in meinem Buch ein ganzes Kapitel über die Auswahl von Mietobjekten.

Die Auswahl der Mieter ist sehr wichtig. Problematische Mieter können ihr Problem schnell zu Ihrem Problem machen, ohne Miete oder Schlimmeres zu zahlen (Beschädigung des Eigentums). So kann der Aufwand für das Screening im Voraus Stress und Geld sparen.

Eine weitere häufige Gefahr für neue Vermieter ist der Umbau ihrer Mieteinheiten. Der Besitzerstolz ist großartig, aber denken Sie daran, dass Ihre Miete nicht in einer Fernsehshow oder einer Zeitschrift zu sehen ist. Streben Sie einen fairen Mietzustand an - kein High-End-Zustand im Ausstellungsraum. Aufwändige Oberflächen erfordern selten mehr Miete und sind möglicherweise sogar weniger haltbar.

Was ist der beste Weg, um den Umsatz bei Mietern zu begrenzen?

Ein Großteil der Arbeit eines Vermieters liegt in der Mieterfluktuation. Wenn Sie also die Mieter langfristig halten können, wird Ihre Arbeit reduziert (und Ihre Gewinne steigen normalerweise).

Hier sind drei größere Themen, die meiner Meinung nach mit längeren Mietverhältnissen korrelieren.

a) Die Zufriedenheit der Mieter ist entscheidend für die Bindung. Wenn Sie den Bürgersteig schaufeln, Gras schneiden und auf Bedenken der Mieter reagieren, sei es Lärm oder ein undichter Wasserhahn, werden Sie die Mieter wahrscheinlich viel länger behalten. Oft vertreiben kleinere Belästigungen oder Unannehmlichkeiten die Menschen. Bleiben Sie also auf die Zufriedenheit der Mieter eingestellt.

b) Ein hohes Preis-Leistungs-Verhältnis für Mieter kann verhindern, dass sie wegziehen. Wenn Sie den besten Service und den besten Preis haben (und aus diesem Grund möchte ich meine Mieten nur unter dem Marktpreis bewerten), besteht für einen Mieter weniger Anreiz zu gehen.

c) Unterscheidungskraft kann auch helfen. Denken Sie aus Mietersicht an Ihre Miete. Wenn Sie etwas anderes anbieten, sind Mieter möglicherweise weniger geneigt, wegzuziehen. Es könnte ein günstiger Ort sein, spezielle Bedingungen (wie ich Haustiere nach Genehmigung erlaube) oder einfach ein eingezäunter Hof für ihre Kinder oder Hunde.

Lebensveränderungen führen dazu, dass Mieter irgendwann umziehen, aber Sie können sie oft mit dem richtigen Ansatz mehrere Jahre lang behalten. Dies gibt Ihrer Immobilie eine Chance zu schätzen, während die Mieter Ihre Hypothek zurückzahlen und die Mieten oft im Laufe der Zeit steigen. Ein Vermieter zu sein kann also eine großartige Strategie sein, um langsam reich zu werden, wenn Sie die Immobilie verwalten und gute Mieter behalten können.

Es gibt eine Menge Dinge, die in die Vermietung und Verwaltung einer Immobilie einfließen, die die Leute möglicherweise nicht realisieren. Was raten Sie jemandem, der diesen Weg in Betracht zieht? Gibt es ein bestimmtes Startbudget, das ein potenzieller Vermieter erwarten sollte?

Wer daran denkt, eine Immobilie zu vermieten, sollte wahrscheinlich über mehrere Faktoren nachdenken.

Stellen Sie zunächst sicher, dass ein Vermieter zu Ihrem Lebensstil passt. Es kann bedeuten, Einheiten an einem Wochenende zu zeigen, anstatt Sport zu schauen oder einem Hobby nachzugehen.

Zweitens überlegen Sie genau, welche Immobilie Sie kaufen möchten. Der Standort und die Art des Mietobjekts bestimmen die Art der Mieter, die Sie anziehen, und Ihre Wartungspflichten. Zum Beispiel kann eine gut gepflegte Eigentumswohnung (mein Buch behandelt das gründliche Mieten von Eigentumswohnungen) besser funktionieren, wenn Sie ein Profi mit einer anspruchsvollen Karriere sind. Ein älterer Fourplex ist jedoch möglicherweise für jemanden geeignet, der sehr praktisch ist und flexible Arbeitszeiten hat.

Drittens haben Sie eine Strategie. Nur zu kaufen und auf das Beste zu hoffen, ist kein Plan. Überlegen Sie, was Sie anbieten können, um Ihre Mieteinheit von anderen abzuheben. Es könnte sich um eine kostengünstigere Mieteinheit handeln (und DIY-Vermieter können die Kosten niedrig halten). Oder bieten Sie etwas anderes an, z. B. eine flexiblere Mietdauer. ein idealer Ort; eine sauberere Einheit; Annehmlichkeiten wie eine Waschmaschine und ein Trockner; eine liberale Haustierpolitik; oder reaktionsschnelleres Management. Denken Sie von Anfang an über diese Themen nach.

Das Budget kann wirklich variieren. Ich bin in nationalen Internetforen aktiv und sehe Mietobjekte in den USA, die von 10.000 US-Dollar in alternden Rust Belt-Vierteln bis zu Millionen in San Francisco verkaufen. Kennen Sie also Ihren Markt, Ihre Nische und versuchen Sie, eine Immobilie zu finden, die jeden Monat einen positiven Cashflow erzielt (wobei Sie alle Ihre Ausgaben berücksichtigen).

Zunächst erhalten Sie in der Regel eine Anzahlung von 20% für ein nicht vom Eigentümer bewohntes Mietobjekt. Aber Sie können interessante Dinge tun, wie kaufen und in einem Zwei- bis Vier-Einheiten-Haus wie einer Maisonette wohnen. Dann erhalten Sie niedrige Anzahlungsmöglichkeiten wie bei Ihrem Einfamilienhaus. Einige Leute vermieten sogar ihr derzeitiges Zuhause und ziehen in ein anderes um. Wenn Sie eine Immobilie mieten, möchten Sie Beträge für Reparaturen und Reserven zurückstellen (zur Deckung von Rohrbrüchen, defekten Geräten und auch längerfristigen Kapitalkosten wie einem neuen Dach).

Weitere Informationen finden Sie in Michael Boyers neuem Buch Leitfaden für jeden Vermieter zur Verwaltung von Immobilien: Best Practices von Einzug zu Auszug, der landesweit bei Nolo, Amazon und in Buchhandlungen erhältlich ist.

Über den Autor:

Michael Boyer ist ein College-Professor und Anwalt sowie ein Vermieter, der mehrere kleine Immobilien besitzt. Er hat einen Abschluss in Management und Recht sowie mehr als ein Jahrzehnt Erfahrung als erfolgreicher Do-it-yourself-Vermieter. Er lebt mit seiner Familie in Juneau, Alaska.

Mehr Ressourcen:

Weitere Informationen zu den gesetzlichen Rechten und Pflichten des Vermieters, einschließlich staatlicher Vorschriften für alles, von Sicherheitsleistungen bis hin zu Mietbedingungen, finden Sie im Abschnitt Vermieter auf Nolo.com: